【典型案例】

　　甲系某國有公司總經(jīng)理，乙系私營企業(yè)主，丙系甲的同學、某國有房地產(chǎn)企業(yè)負責人。甲曾經(jīng)利用職務便利，在多個事項上為乙提供幫助，甲與丙無任何職務關聯(lián)。

　　2016年2月，丙向甲推薦，請其購買丙公司開發(fā)的樓盤東風小區(qū)，并承諾給予權限內(nèi)的最大折扣8折（同期對外銷售一般為95折），后甲從東風小區(qū)選中一套總價200萬元的房產(chǎn)（現(xiàn)房），按照8折的價格160萬元與丙公司簽訂購房合同，并支付房款。同年4月，在甲與乙聊天時，偶然談及其購買了東風小區(qū)樓盤，乙聽后表示，其公司開發(fā)的西風小區(qū)（期房）質(zhì)量更好，升值潛力更大，向甲推薦。甲稱自己資金有限，且購買東風小區(qū)時享受了低折扣，不打算再購買西風小區(qū)房產(chǎn)。乙表示，甲可以將購買的東風小區(qū)房產(chǎn)以購買價置換給乙公司，乙公司以“內(nèi)部員工價”向甲出售西風小區(qū)房產(chǎn)，甲同意。同年6月，甲在西風小區(qū)選中一套總價400萬元的房產(chǎn)。7月，甲與乙公司簽訂購房合同，約定以75折的“內(nèi)部員工價”共計300萬元購買該房產(chǎn)，并將東風小區(qū)房產(chǎn)鑰匙交給乙公司。2016年10月，甲向乙公司支付140萬元差價。后西風小區(qū)房產(chǎn)交房，甲一直將其對外出租。為少繳稅款，2018年5月，甲配合乙將東風小區(qū)房產(chǎn)過戶至乙公司名下。2020年2月，甲案發(fā)。

　　【分歧意見】

　　上述案例中，對于甲是否屬于通過“以明顯低于市場的價格購買房屋”的方式收受乙的利益輸送，有不同意見。

　　第一種意見認為，甲購買東風小區(qū)房產(chǎn)享受的是8折，置換西風小區(qū)房產(chǎn)時享受的“內(nèi)部員工價”是75折，兩套房屋折扣力度相近，甲、乙互相置換屬于自愿、公平行為，甲不存在以“明顯低于市場的價格”購買乙房屋的情形。

　　第二種意見認為，甲購買東風小區(qū)房產(chǎn)的總價為200萬元，折扣為8折，節(jié)約資金40萬元；購買西風小區(qū)房產(chǎn)的總價為400萬元，“內(nèi)部員工價”為75折，節(jié)約資金100萬元。二者相差60萬元，因此，應認定為甲通過置換方式收受乙的利益輸送60萬元。

　　第三種意見認為，不能簡單用東風小區(qū)、西風小區(qū)兩套房產(chǎn)折扣節(jié)約的資金相減，來計算利益輸送數(shù)額，而應通過計算兩套房產(chǎn)當時的市場價與各自實際支付價之間的差額，來判斷是否存在利益輸送以及利益輸送的金額。

　　【評析意見】

　　筆者同意第三種意見。具體分析如下：

　　甲在購買東風小區(qū)房產(chǎn)時，由于其同學丙的原因，因此享受了低于市場正常優(yōu)惠的折扣，因甲與丙無任何職務關聯(lián)，故該筆優(yōu)惠并非利益輸送，甲不構(gòu)成受賄。同時，自2016年2月到甲置換西風小區(qū)房產(chǎn)，中間經(jīng)過幾個月時間，房屋價格可能發(fā)生變化，因此，甲以其購入價160萬元將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司，確實讓乙公司占有一定“利益”；另一方面，甲作為非乙公司員工，以“內(nèi)部員工價”75折購買西風小區(qū)房產(chǎn)，也占有乙公司的一定“利益”。對于兩個“利益”的大小，由于樓盤的市場折扣力度不同、購買時間變化等因素，不能簡單以兩套房產(chǎn)享受的折扣金額的差作為計算認定標準，而應選擇更為精準、嚴謹、科學的思路和方法。具體而言，應選擇甲、乙正式實施置換房產(chǎn)的時間為節(jié)點，由專業(yè)機構(gòu)分別對東風小區(qū)、西風小區(qū)兩套房產(chǎn)當時的市場價格進行評估，再與甲實際購入支付價格相減，進而判斷甲乙在置換兩套房屋中各自占有的“利益金額”，以此判斷甲是否接受了乙的利益輸送。

　　在認定上述問題中，需要注意以下幾方面問題。

　　一是置換時間節(jié)點的選擇必須精準。由于置換的時間節(jié)點影響房產(chǎn)價格的評估認定，因此在時間點的選擇上，必須十分精準、科學，確保評估結(jié)論得到甲乙當事人的認可。該案例中涉及多個時間節(jié)點，其中甲乙口頭達成置換約定的時間為2016年4月，甲挑選西風小區(qū)房產(chǎn)的時間點為6月，具體與乙公司簽訂房屋合同的時間為7月，交齊尾款時間為10月，最終將東風小區(qū)房產(chǎn)正式過戶給乙公司是2018年5月。根據(jù)案件事實，上述幾個時間節(jié)點中，最科學的應是2016年7月甲與乙簽訂購房合同并將東風小區(qū)房產(chǎn)鑰匙交給乙公司，此時，甲、乙雙方正式實施置換房產(chǎn)行為，至于其他時間節(jié)點，均為置換的準備階段或后續(xù)自然延續(xù)階段，不宜作為評估節(jié)點。

　　二是確保房產(chǎn)評估方法科學嚴謹。在委托有資質(zhì)的房產(chǎn)評估機構(gòu)對2016年7月東風小區(qū)、西風小區(qū)兩套房產(chǎn)的市場價進行評估時，必須與評估公司充分溝通，選擇科學的評估方法和足夠的取樣樣本。特別要注意，由于上述小區(qū)在市場上正常銷售時即存在一定折扣，因此不能僅以房屋原價作為取樣標準，而應注意收集市場上一般客戶同期購買同類房產(chǎn)時的平均成交價格，以此精準計算出兩套房屋當時的市場價，確保鑒定結(jié)論的科學性和可信性。上述案例中，經(jīng)評估，2016年7月東風小區(qū)房產(chǎn)的市場價為195萬元，甲的實際購入價為160萬元，差額35萬元；同期西風小區(qū)房產(chǎn)的市場價為390萬元，實際購入價為300萬元，差額90萬元，二者相減為55萬元。因此，最終認定甲通過與乙置換房屋的方式，接受乙的利益輸送55萬元。

　　三是科學精準計算甲應退繳的贓款和孳息數(shù)額。2020年甲案發(fā)后，需要退繳的贓款金額是多少？上述認定甲通過“置換”房屋方式，收受乙的賄賂金額為55萬元，但在追繳贓款時，除了受賄本金外，考慮55萬元作為購房資金去向明確，且經(jīng)過4年時間房屋價格大幅升值，因此應將升值部分金額作為孳息予以追繳。具體計算方式為，先算出55萬元在西風小區(qū)房產(chǎn)市場價390萬元中所占比例（14.1%），再對2020年2月甲案發(fā)時西風小區(qū)房產(chǎn)的價格進行評估（如600萬元），最終兩數(shù)相乘，計算出案發(fā)時該55萬元賄賂款對應房屋份額的價值（84.6萬元），因此，甲需退繳贓款及孳息共計84.6萬元。此外，該案例中，西風小區(qū)房產(chǎn)收房后，甲一直將該房屋出租，對于其用賄賂款購房部分產(chǎn)生的租金，嚴格來講也屬于受賄孳息，也應予以追繳。具體計算時，應從該房產(chǎn)出租之日起算，以甲將贓款84.6萬元退繳到辦案機關賬戶為截止日期，精準計算出該房產(chǎn)在此階段的總計房租金額，同時扣除該階段房屋的物業(yè)費、取暖費等正常支出，再乘以14.1%，確保孳息的計算精確、嚴謹。（艾萍 作者單位：中央紀委國家監(jiān)委第十三審查調(diào)查室）